L'état des lieux de sortie

Lorsque le locataire décide de quitter les lieux, soit par résiliation du bail (après les trois mois de préavis nécessaire) soit parce que le bail n’est pas reconduit, la fin du contrat de bail d’habitation implique la mise en œuvre de certaines actions comme l’état des lieux de sortie qui selon les cas, lorsque le bien immobilier a été dégradé totalement ou en partie, auront des conséquences directes sur le départ valable du locataire, notamment sur le dépôt de garantie versé initialement à l’entrée dans les lieux au propriétaire.

Quand libérer les lieux?

Les lieux doivent être libérés au moment prévu par le contrat de bail, et à défaut au moment prévu par le préavis rédigé par le locataire.

La date précise du départ du locataire est importante, car si ce dernier n’est toujours pas parti à la date butoir, celui-ci est toujours considéré comme locataire et se devra de verser la contrepartie financière de sa présence au propriétaire proportionnellement à la durée de sa résidence additionnelle dans le logement.

On appelle cela une indemnité d’occupation.

Le locataire n’est plus considéré comme tel dès lors qu’il a quitté valablement les lieux. C'est-à-dire qu’à la date prévue, il sera déchargé de ses obligations de locataire lorsque les occupants ont définitivement et matériellement quitté les lieux.

De plus, le logement doit être vide de tout mobilier sauf bien sur pour les équipements appartenant au propriétaire.

Enfin, le locataire ne sera plus tenu par le contrat une fois toutes les clés rendues au bailleur.

Réaliser l'état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie du logement a lieu lors de la remise des clés du locataire au bailleur.

Ce document est rédigé par la personne qui réalise effectivement l’état des lieux, c'est-à-dire le bailleur ou son représentant.

Parfois, en cas de litige, il est possible de faire appel à un huissier de justice pouvant être la neutralité nécessaire en cas de contradiction.

Ce document est rempli par le bailleur et le locataire. C’est une opération délicate à réaliser avec parcimonie puisqu’elle influence directement la remise du dépôt de garantie du bailleur vers le locataire.

Ce document est à signer par toutes les parties tenues par le contrat de bail, chacune d’elle doit récupérer un exemplaire.

Lors de litige, il est possible avant de saisir la justice de se présenter devant la Commission départementale de conciliation.

Les conditions d'indemnisation du propriétaire

Le bailleur peut par les effets du contrat de bail exiger de se faire indemniser par le locataire.

Il faut alors que lors de la restitution des lieux, le logement soit considéré comme dans un mauvais état relativement à son état décent lors de l’entrée dans les lieux.

C’est par un devis des travaux à réaliser que le bailleur peut se faire rembourser, il n’est pas utile qu’il effectue les travaux de réparation avant de se faire rembourser.

De plus, les indemnités que peut toucher le bailleur peuvent concerner le laps de temps durant lequel les travaux sont effectués et pendant lequel le propriétaire n’a pas pu louer son logement.

Il est toutefois nécessaire pour le bailleur d’apporter les preuves des différents préjudices que lui aurait causés le locataire à la sortie.

La restitution du dépôt de garantie

Le bailleur se doit dans les deux mois suivant la remise des lieux de restituer le dépôt de garantie au locataire.

Le montant du dépôt de garantie aura sans doute subi des variations liées aux loyers impayés, aux charges locatives manquantes et aux divers travaux à réaliser.

Lorsque ce délai est dépassé, l’absence du rendu du dépôt de garantie engrange des intérêts à remettre en plus du montant du dépôt à l’ancien locataire.

En 2011, le taux était à hauteur de 0,38%.

L’ancien locataire peut réclamer le montant durant les trente années suivant la remise des clés, lorsque le dépôt de garantie n’est pas restitué.

Toutefois, avant de faire appel à la justice ou à la Commission départementale de conciliation, l’ancien locataire doit faire un courrier à son ancien propriétaire prenant la valeur de mise en demeure.

Ce qu'il faut retenir

L’état des lieux est donc un moment crucial autant pour le locataire que pour le propriétaire, car il signifie le véritable arrêt du contrat de bail et de la liaison entre les deux parties.

En effet, cet acte conditionne la restitution du dépôt de garantie depuis le propriétaire vers le locataire.

En fonction des résultats de l’état des lieux, une partie plus ou moins conséquente sera prélevée par le propriétaire pour les différents impayés et travaux à effectuer dans le logement.

Parfois, des abus de la part de certains bailleurs résident, c’est donc une opération délicate à effectuer avec la plus grande attention.