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La signature de bail de location


01/07/2013

"La signature de bail de location"
 

Lorsque l’accord mutuel est consenti entre les deux parties qui sont le bailleur ainsi que le locataire lors de la location d’un bien immobilier, le bail ne prend pas nécessairement la forme d’un contrat écrit.

En effet, au regard de la loi et en cas de litige, un bail établi par un accord verbal mutuel est considéré comme régulier.

Toutefois, il est fortement recommandé de constituer un contrat de bail écrit qui devra être signer par les différentes parties intervenant dans les termes de l’échange.

Il est tout communément utile pour le locataire et pour le bailleur.

À ce titre, il est important de souligner que le bail permet entre autre l’ajout de clauses non régulières ne prenant pas effet lors d’un bail établi par le biais d'un accord verbal mutuel entre les parties, par exemple concernant les clauses ci-dessous mentionnées :

  • La durée du bail d’habitation.
  • La révision annuelle du loyer.
  • La rupture du bail en cas de non-assurance du locataire.

Rappel juridique: Le bailleur peut établir un bail d’habitation, par définition entrant dans le cadre de la loi de bail de 1989, si et seulement si la destination de l’immeuble sera d’habitation ou mixte. 

L’objet de la location doit être la résidence principale. En outre, le locataire ne peut apparaître sous une autre forme que celle d’une personne physique.

Les signataires du bail

 

Dans la plupart des cas, on admet que les signataires du bail d’habitation sont au nombre de deux.

Il s’agit bien évidemment du bailleur, puis du locataire. Toutefois, précisons qu’il s’agit du minimum de signataires pour que le contrat soit valide face à la loi en cas de litige.

Dans certains cas exceptionnels, il peut y avoir plus de deux locataires.

Dans la cadre du bailleur

 

Prenons en premier lieu le cas le plus simple, celui où le bailleur est une personne physique seule propriétaire de l’appartement.

Dans ce cas, la signature unique du bailleur est nécessaire venant s'ajouter ainsi en complément à la signature du propriétaire pour que le contrat de bail soit valide.

Toutefois, nous pouvons énumérer des cas exceptionnels pour les généralités susvisé ci-après, à savoir:

 

1. Le propriétaire à désigner une agence immobilière pour gérer son contrat de bail.

  • Le propriétaire du lieu ne doit donc pas signer le contrat puisqu’il a délégué cette responsabilité à l’agence.
  • L’administrateur peut être une personne physique. Celui-ci doit également pouvoir prouver qu’il a bel et bien été mandaté par le propriétaire du bien immobilier.
  • C'est au représentant mandaté de signer le bail.
 

2. Le bien immobilier appartient à une personne morale.

  • Seul le représentant ou son mandataire peuvent signer le contrat de bail.
  • Il est impératif que le représentant de la société ou son mandataire puissent prouver qu'ils sont bien désignés comme tels.
 

3. Les propriétaires sont un couple marié.

  • La signature des deux époux n'est pas nécessaire, une seule suffit.
 

4. Le bien immobilier à louer est en indivision.

  • Les signataires du bail doivent constituer au moins les 2/3 des indivisaires et informer le tiers restant pour que le bail signé ou renouvelé soit valable.
  • Il est possible qu’un des indivisaires dispose d’un mandat d’administration, ce qui lui confère le droit de gestion des actes d’administration du bien immobilier.
  • Cependant, la règle des 2/3 s’impose toujours dans le cadre des renouvellements et conclusions de bail d’habitation.
  • En revanche, il existe tout comme le mandat d’administration du bien immobilier, un mandat déléguant les décisions de signature du bail à un seul indivisaire. Son unique signature suffit donc à rendre le bail valable.
 

5. Le bien est chargé d'usufruit.

  • La seule personne pouvant signer le rendant ainsi le contrat de bail valide est l'usufruitier lui-même.

Dans le cadre du locataire

 

Dans le cas le plus général, lorsque le locataire est seul, sa seule signature est nécessaire.

En revanche, il existe des cas particuliers. Par exemple, lorsque les locataires sont plusieurs dans le cadre d’une colocation. Dans ce cas, chacun des locataires doit signer le bail. Si une signature venait à manquer, le bail ne remplirait pas les critères obligatoire de validité.

Pour un couple (en union libre ou marié) qui emménage, une seule signature est suffisante.

En revanche dans le cadre du concubinage, s’il le souhaite le bailleur peut exiger la signature des deux conjoints. Cette situation est fréquente lorsque la solvabilité d’un des deux conjoints est douteuse.

Pour s’assurer une rente permanente mensuelle tout au long de la durée du bail, le bailleur doit exiger dans les clauses contractuelles que les deux conjoints soient alors solidaires et que les éventuelles dettes soient indivisibles. Dans une telle circonstance, le bailleur peut réclamer la somme due sur n'importe lequel des concubins. 

Dans le cadre des cautions

 

S'il le souhaite, le bailleur peut exiger que les différents locataires se munissent de garants cautionnaires pour des raisons évidentes de solvabilités.

La loi ne prévoit aucune obligation sur le bail pour des cautions.

Toutefois, il est fortement recommandé de faire signer les cautionnaires sur le bail ainsi qu'un document attestant du cautionnement des locataires.